상가 대출(기초 정리)

부동산 투자는 레버리지(대출)가 필수이다. 

철없이 분양권 투자를 하고 대출을 받기 위해 얼마나 고생했는지... 

 

몸으로 먼저 고생하고 익히는 것보다 

먼저 알고 투자해야 한다. 

 

은행이 인정해주는 소득의 종류 

 1. 증빙소득(직장인): 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원  

 2. 인정소득( 프리랜서, 개인사업자): 국민연금, 건강보험료(의료보험료)  

     * 국민연금 연소득 추정액 = (국민연금 납부금액) ÷ 9% X 12 

     * 건강보험료 연소득 추정액 = (건강보험 납부금액) ÷ 3.545% X 12 

 3. 신고소득(주부, 전업투자자): 신용카드, 체크카드  

     * 연소득 추정액 = 1년간 카드 사용금액  ÷  42% 

※ 증빙소득은 1억 / 국민연금, 신용카드 5천 까지 소득으로 인정 

 

대출은 얼마까지 가능할까? 경매(경락잔금) 대출 포인트!! 

1. 감정가의 80%, 낙찰가의 90% 중 적은 금액 기준으로 대출 가능 금액 산정

     * 감정가의 80% 아래라 하면 담당자의 재량으로 대출의 한도를 정할 수 있음 

2. 감정 기준 산출금액이 높을 경우 방공제(방 개수에 따라 대출금액 차감) 

3. 감정가의 80%보다 낮은 금액으로 낙찰 시 대출을 받을 경우 방공제를 하지 않음

※ 상가대출은 감정가격(매매가격 X)을 기준으로 함. 

 

대출의 종류 및 주의사항 

1. 사업자 대출

    * 급여(연봉) 3천 이상이면 5억이하 부동산은 큰 문제 없음. 

    * 소득 유무만을 체크함. 물적담보(인적담보X, DSR 미적용)에 중점을 두기 때문! 

2. 법인사업자 대출 

    * 신규 법인, 대표의 연대보증이 들어감. 대표자 또는 최대주주의 소득을 봄(법인설립 후 3개월 이후가 좋음) 

 

아내가 현재 행정적(?)으로는 직장인이라 사업자 등록 후 '사업자 대출'이 가능하고 

아니면 아내 명의로 '법인'을 만들어 '법인사업자 대출'을 염두에 둬야 겠다. 

 

수중에 정말 소액 ㅠㅠ이 있지만 꾸준히 한번 찾아보자!! 

어떻게든 되겠지~ 

 

손놓지 말고 느리더라도 꾸준히 매일 매일 조금씩 공부하자!!