버킷히스토리

아파트시세 변화 (지역별)

아파트시세 변화 (전국)

전북, 강원, 제주, 충북, 광주 등 도단위 비조정 지역(지방 소도시) 상대적 상승 

광역시, 수도권은 적게 오름

대전, 대구, 세종 등 많이 올랐던 지역은 조정 

조정지역에 따른 규제가 너무 많아서 이와 같은 조정이 지속됨. 비조정 지역에 관심이 지속되고 있음.

아파트 시세변화 (수도권)

4월은 인천, 경기, 서울 순 상승

5월은 서울, 경기, 인천 순 상승 

앞으로 오를 애들만 오르고 입지가 좋은 애들만 오른다. 정상적인 상황이다.  

최근 급등한 인천, 입지 안 좋은 경기 외곽에 급매물 다수 출연, 서울은 상대적으로 급매가 적음 

아파트 시세변화 (수도권, 광역시) * 특징적인 지역만

광역시에서 전라도 광주는 특징이 있다. 오르는 이유를 찾아봐야 한다. 나머지는 고만 고만 하거나 대전, 대구는 조정받고 있다. 

아파트 시세변화 (전국 상승 순위)

이천시, 강릉시, 서귀포시, 제주시, 안동시, 충주시, 군산의 상승이 컸다. 

아파트 시세변화 (하락, 상승) 

서울 하락상승 1위 레미안장위퍼스트하이 : 5월 까지 매도해야 하는 물량이 있다. 재산세, 종부세가 원인이 될 것이다. 적당히 가격 잘 깍아 사면 좋다. 

전국 상승상위 1위 경기 이천 중포동 대우2차 : 못난이들이 키맞추기 하는 중. 

아파트시세 조회하여 이 동네 무슨 급매, 덜오른 물건은 없나 확인하면 된다. 네이버에서 아파트실거래가조회를 통해 많이 하락한 지역은 가격을 잘 깍아 사면되고 많이 상승한 지역은 덜오른 아파트는 없나 확인해 보면된다. 

부동산 거래량 (전국 순위)

서울 및 지방 투자자, 실거주자 거래 순위 : 투자자의 거래량 순위를 보고 역으로 왜 들어가는지 판단 필요 

1. 서울투자자 거래량 많은 곳(최근 2개월, 전국) 

수도권 : 평택, 안성, 이천
지방광역시 : 부산 기장군, 울산 북구, 부산 영도구, 중구, 광주 동구 
지방소도시 : 창원 마산합포구, 충주, 서산, 원주, 거제, 청주, 군산, 당진, 김천 

* 이천 : 연식이 된 구축, 거품이 다 빠지고, 중대형평형(30~40평) 

2. 지방투자자 거래량 많은 곳(최근 2개월, 전국) 

수도권 : 이천, 평택
지방광역시 : 울산 동구, 북구, 부산 영도구, 사하구, 광주 북구, 인천 동구 
지방소도시 : 청주, 창원 마산회원구, 마산합포구, 거제, 익산, 당진, 원주, 포항, 목포 

3. 실거주자 거래량 많은 곳(최근 2개월, 전국)  > 큰 의미는 없다. 참고만 할 것. 

수도권 : 안성, 평택, 이천, 하남
지방광역시 : 부산 기장군, 중구, 광주 동구, 울산 북구
지방소도시 : 논산, 창원 마산합포구, 김천, 충주, 서산, 원주, 군산, 양산, 창원, 제천, 진주 

아파트분양 청약경쟁률 

1. 서울은 제대로된 단지의 분양이 없었다.(신규 청약은 전무했다. 다들 연기하는 분위기)

 > 분양가 상한제, 고분양가 심사제 전면 개편 예정

 > 조합원 분양가격, 일반 분양가격이 신축아파트 대비 로또 수준이다. 손질하면 분양가를 높여서 조합원들이 수익을 가져갈 수 있다. 

 > 입지가 좋은 곳들, 신축 아파트 가격과 분양아파트 가격차이가 큰 지역들은 더 공급을 늦게 할 것이다. 입지가 좋으면 좋을수록 공급이 없어질 확률이 높다. 서울은 더 안전해 진다. 

 1) 창동 다우아트리체 89세대 - 12 : 1

2. 경기도는 입지에 따라 결과는 상이, 대체적으로 경쟁률은 줄었음. 

 1) 평택시 더샵 지제역 센트럴파크 1BL 9세대 - 190 : 1 > 입지가 좋다. 

 2) 시흥시 e편한세상 시흥장현 퍼스트베뉴 431세대 - 189.94 : 1  > 분양가가 30% 정도 저렴(평당 1,470만원)

 3) 연천군 1호선 전곡역 제일풍경채 리버파크 845세대 - 274세대 미달

 4) 평택시 평택청북 세종 헤르메스 280세대 - 2 : 1

3. 인천은 경쟁률이 낮아졌음 

 1) 남동구 인천시청역 한신더휴 162세대 - 19.08 : 1

 2) 미추홀구 주안 센트럴 파라곤 767세대 - 6.63 : 1

최근이슈

서울 신속통합기획(신통기획) 

재건축은 5년 정도 소요되는 사업이나 의사소통 과정을 통합하여 기간을 단축, 2년 안에 마무리 짓는 일정으로 사업을 추진함. 

1. 입지가 안좋은 광진구 신향빌라는 신청 7개월만에 정비구역 지정, 입지가 좋은 신반포4차는 추진포기

2. 공공임대주택 비율, 소형면적 주택 비중 반발, 최초 신청은 50여곳 했으나 고심 중

윤석열 정부 부동산 정책 

6월 : 분양가상한제 개편, 고분양가 심사제 개편, 6월말 주거정책심의의원회 (조정지역 심의)

 * 조정지역(청주, 천안, 대전동구, 울산중구, 경기김포, 경기파주 등) 해제 되어야 여러가지 규제가 다 풀린다. 

7월 : 7월1일부터 생애최초 LTV 80% (DSR 산정시 장래소득 반영) 시행

9월 : 억울한 종부세 배제 (이사, 상속로 인한 부득이한 다주택자)

11월 : 공시가격 전면 개편안

갖고 있는 아파트 가격은 제자리일 수 있지만 역량이 제자리이면 안된다. 

임장을 많이 다니고 느긋하게 마음을 갖을 것. 

사업성을 제대로 분석할 것. 

재개발, 재건축 아무것도 시작안한 지역의 사업성 분석. 

덜 관심 가졌던 종목들, 겉핥기 식 지역분석들 느긋하게 마음갖고 공부할 것. 

집값은 천천히 갈 수 있지만 역량계발은 천천히 가면 안된다. 

비수기때 역량계발을 해놓지 않으면 시즌에 투자를 할 수 없다.

이를 갈면서 준비해야 한다. 기회를 한번만 제대로 타면 된다. 그런 마음으로 준비하는 것이다. 

정부정책, 시장의 불확실성이 부동산 시장을 망가트리고 있다. 

주택이 없으면 전세계약을 하는 것이 나을까? 임대차 3법 유지시 신규 임차인은 4년 뒤를 예측하기 힘들다. 

갭투자를 하고 월세사는게 유리하다. 

여전히 상승세가 이어질까? 고민하는 사람이 많은데 지금 하락한다고 해서 4년 전으로 돌아가지는 않는다. 

'14년 서울 아파트 평균 거래가 5억 이었다. '22년 12억 이다. 

지금 서울 전세가 수준에서 경기도 지역에 살 수 있는 것이 많다. 전세를 유지하는 것 보다는 주택을 매수하는 것이 조금 더 유리한 상황이다. 

본인이 월세를 살고 전세를 갭으로 바꾸면 살 수 있다. 가진 것을 고려 하급지 주택을 매수해서 사는 것이 낫다. 

갭투자하고 저렴한 가격에 거주하길 원한다면 검단을 추천한다. 앞으로 입주물량이 많다. 검단에는 강남까지 가는 버스가 많다. 검단 뿐 아니라 인천지역도 마찬가지다. 

또 올 하반기에는 수원에 대규모 입주가 예정되어 있다. 대규모 입주 단지에는 주변 시세보다 저렴하게 전세를 구할 수 있다. 입주단지는 잔금을 치뤄야 하기때문에 월세보다 전세를 선호한다. 나의 소비패턴을 줄이면 투자여력은 강해진다. 

지금 가장 저평가된 주택은 연립빌라이다. 빌라는 아파트 보다 덜 올랐다. 

현재 빌라공급도 위축되어있다. 연립빌라를 헐고 근생지으니 멸실되어 빌라 가격 폭등하고 있다. 

공급감소 때문이다. 아파트 가격이 상투이기도 하다. 

다가구 때문에 상가 주택으로 바꾸고 있다. 행정부에서 서둘러야 한다. 

지난 5년간 주택시장이 심하게 망가졌다. 불안양상이 현 정부를 억제하고 있다. 

어느 평형대를 선택해야 하나? 

최근 상승률은 50평형대가 가장 높게 나타나고 있고 초소형은 낮게 나타난다. 투자자들이 몰리면 소평 꼬마 아파트 상승률이 저조하다.

소형주택이 올라가던 인기 있었을 때도 있었다. '13~'14년은 집값이 하락했지만 소형 평형은 올라갔다. 

IMF 터지고 대형평형이 분양이 안됐다. 소형평형이 많았다. 2000년대 초반에 대형평형이 늘었다. 대형평형이 늘어나자 소형평형이 희소해 지고 이후 늘었다.

대형평형이 다주택자 세금 때문에 폭등하고 있다. 대형평형은 전세가율이 60% 이상 나타난다. 현재는 대형평형이 있는 고급빌라의 수요가 늘었다. 

수요, 공급에 따라 평균거래가 패턴이 다르게 나타난다. 현재는 대형이 오르는 추세이지만 장기적으로 봤을 때는 알 수 없다. 

앞으로 정부에 대한 기대는 어떠한지? 

윤정부의 종부세 정책이 관건이다.

다주택자 세금을 낮춰줘야 한다.

현재 정부는 고가 주택에 대한 세금을 높이려고 한다. 고가의 1주택자에 대해 보유세가 높아질 수 있다.

불확실성이 너무 높은 시기다.

공정시장가액을 낮춰야 한다. 

대출규제 또한 풀어줘야 한다. 규제수준 만큼 가격이 오르는 자석효과가 나타난다.

규제를 풀어주면 똘똘한 한채 방식이 끝날수도 있다.

거래가 위축되고 불확실성 증대되었다. 임대차계약 문제도 심각하다.

무주택자는 갭으로 집을 잡아놔야 한다. 내가 가진 수준에서 살 수 있는 집. 무리하지 않게 가져가야 한다. 

나중에 오를만한 지역은 경북 대구광역시, 포항, 경주, 제주 서귀포시 이다. 

지금 미분양이 많은 어려운 지역에 관심을 가져야 한다. 

우리는 바닥에 들어가야 하기 때문이다. 

서울 인천 미분양이 없다. 따라서 드라마틱한 변화는 기대할 수 없다. 

과거 천안 신불당 신도시가 들어왔다. 그때 천안이 가장 어려웠다. 모든 지역이 다 하락했다. 

미분양 급증 > 시세하락 > 입주 증가 > 전세가 폭락 > 매매가 폭락 

16년~19년에는 어려웠다. 18년경 관심을 갖고 있었다면 기회를 잡았을 것이다. 

이런 지역은 미래 먹거리가 될 수 있다. 

천안과 같은 맥락에서 위 4개 지역에 관심을 갖고 있어야 한다. 위 지역은 분명히 시간이 지나면 미래 먹거리가 될 수 있는 곳이다. 

나중에 오를 만한 지역을 판단할 때 고려사항 이다. 

1. 정부에서 발표하는 미분양 관리지역

현재 강원도 평창군, 충북 음성군, 충남 아산시, 경북 경주시, 포항 포항시, 사천시가 미분양 관리지역으로 발표되었다. 

이 중 인구가 적어 오를 여지가 없는 곳은 제외한다. 강원도 평창군은 인구가 4만이다. 음성, 아산, 사천도 인구가 적다. 

하지만 경북 경주시와 포항 포항시는 인구가 20만이 넘는다. 

2. 미분양이 늘고있는 지역, 이미 미분양이 많은 지역

미분양 관리지역은 아니지만 대구는 미분양 리스크가 진행되고 있고 서귀포시는 미분양이 적재되어 있다.  

기회는 이런 지역에서 나온다. 

앞으로 위 지역은 모니터링을 지속하여 기회를 포착해야 한다. 

덜컥 사면 안된다. 미분양이 소화안되고 더 갈 수 있다. 

미분양 변화추이를 모니터링 하여 미분양이 급소진되는 시점, 내가 원하는 절대적인 수치 안으로 들어오는 시점을 확인해야 한다. 두가지 만족이 되는 시점을 모니터링 하는 것이다. 

모니터링 하는 방법은 다음과 같다. 

1. 데이터 원천 소스를 확보한다. 각 시청 홈페이지에서 미분양 현황을 확인한다. 

2. 미분양 단지 모델하우스 문의해 본다. 

예> 로얄동 로얄층 문의한다~ 미분양 얼마정도 남아 있죠?~ 지난번에 문의 드렸던 호실 나갔나요?~ 현장 체크가 필요하다. 

미분양이 사라지면 기회가 시작된다. 

이때 가치판단을 해야한다. 

1. 고가라서 미분양인지? 심리가 얼어서 미분양 난건지?.. 확인해야 한다. 

2. 분양권, 인근 신축아파트와 비교해 봐야 한다.  

3. 절대적 가치를 판단해야 한다. 유사한 인구, 유사 체급 도시를 비교 해야 한다. 

4. 비슷한 지역끼리 비교하고 관심 물건 대비 2급지 3급지 부동산도 확인해야 한다. 

절대적 가치 판단이 어렵다. 비교를 해야 하기 때문 입지를 모르면 할 수 없다. 

입지별 가격수준에 대해 분석하는 시간이 필요하다. 그 도시에 대해 빠삭하게 알아야 한다. 

이렇게 확인하고 리스크가 사라져야 매매가 가능하다. 

부동산 가격이 너무 많이 올라서 한텀을 기다려 보려고 하는 것은 상당히 위험한 전략이다. 

인플레이션이 극심하다. 철근 값이 오르고 샷시값이 오른다. 미국의 경우 집값이 계속 오른다. 미국도 금리를 올렸지만 계속 오르고 있다. 

집값이 오르는 이유는 싸게 집을 지을 수가 없기 때문이다. 원가가 계속 오르고 자재값이 오르고 있다. 

집값을 올리지 않으면 조합원, 건설사 중 누가 책임을 질 것인가? 기존에 지어진 집, 분양권은 싸게 기회를 잡은 것이다.

집값은 상승, 하락을 반복하며 우상향 할 것이다. 

우리나라는 계속 돈을 풀고 있다. 소상공인 손실보전금 23조 손실보상 1조6천억 지원 등을 봐도 알 수 있다. 

정치인들도 돈을 푸는 것으로 싸운다. 돈 가치는 지속적으로 떨어진다. 

하락론자는 잠재(대기) 매수자이다. 관심의 또다른 표현일 뿐이다. 관심없으면 말 자체가 없다. 

국회의원, 시장, 시의원 등 정치인은 영향력이 없다.

선거를 앞두고 제2의 판교를 만든다. 뭐를 유치하겠다 하는데 들을 필요 없다. 키는 기업이 가지고 있다. 어떤 기업이 이전을 할 것인가. 사원들은 아무도 가려고 하지 않는다. 

사업장을 옮기는 것은 쉬운일이 아니다. 사원들에게 당근을 던져줘야 이사를 갈 수 있다. 

부동산 투자포인트는? 

세종시의 하락은 그동안 과도하게 올랐기 때문에 발생한 것이다. 

세종시가 수도가 된다고 사람들이 너도 나도 투자를 했다. 하지만 집값이 비싼 곳은 경제 수도 이다. 행정 수도가 아니다. 

양질의 일자리가 늘고 있는 강남구, 서초구, 분당은 앞으로도 눈여겨 봐야 한다. 

현재 강남은 결국 앞으로도 강남이다. 강남수준의 업무 지구인 판교, 마곡지구, 가산디지털 단지(중소기업 중심)에 관심 가져야 한다. 

그 지역에 사는 사람의 임금, 평균소득도 봐야 한다. 

부동산 투자를 안하는 사람은 상승장에서 집 값이 오른다고 안사고 하락장에서 집 값이 떨어진다고 안산다. 

부동산 투자는 단순 시세차익을 목적으로 해서는 안된다. 인생설계의 문제이다. 본인의 이익을 염두에 두고 누구의 얘기를 들을 것인지 본인이 진지하게 사고할 일이다. 부동산 투자 하는 것 자체가 가치가 있다. 

투자의 중심은 나이며 해야 할지 말아야 할지는 공부의 과정이다. 

과거의 시점에서는 느린 것이지만 미래의 시점에서는 굉장히 빠른 것이다. 

결론. 
인플레이션, 통화량 증가 등 자산의 가치는 계속 상승하고 있다.
과도하게 오른 곳은 떨어지지만 경제의 중심, 일자리가 많은 곳은 상승, 하락을 반복하며 결국 우상향 한다. 
정치인, 하락론자 이야기를 듣지말고 본인의 미래를 염두에 두고 진지하게 사고하고 판단해야 한다.
투자의 시기는 정해진 것이 없다. 결국 내 상황에 맞춰 최적의 투자를 해야한다... 

공부하고 고민하여 미래가치가 있고 수익률이 높을 확률이 있는 곳에 투자하면 된다. 

새롭게 바뀌는 부동산 정책, 앞으로는 어떻게 될까? 

1. 양도세 중과 1년 배제!!

국세청에 따르면 주택 3채 보유자가 올 6월 조정대상지역 내 주택 한 채를 양도한다면 다주택 양도세 중과 한시 배제 혜택을 받을 수 있게 돼 양도세 중과를 피할 수 있습니다.

기존에는 다주택자가 조정대상지역 안에 있는 주택을 양도하면 중과세율을 적용하고 있었는데, 정부가 이달 10일부터 내년 5월 9일까지 1년간은 한시적으로 양도세 중과를 배제하기로 했기 때문입니다.

이에 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔아도 6~45%의 기본세율과 장기보유특별공제 적용이 가능하다고 국세청은 설명했습니다.

대통령이 5.11. 부 당선되었다. 6.1. 종부세 적용받는다. 기간이 너무 짧다. 정책 분위기를 고려 1바퀴 더 기다려 보려는 사람이 많다. 

2. 5년간 250만호 민간 주도 공급!!

원희룡 장관 정책제시 방향 

“250만호를 공급하겠다는 것은 무리가 아니다”며 “양이 문제가 아니라 어떻게 수요와 공급을 맞출 것인지를 고민하는 것이 중요하다”

“전 정부의 공급 계획 중에서 계승할 수 있는 것은 계승하려고 한다”
“다만 주민과 토지주의 호응도가 떨어지는 공급량이 꽤 있는데, 이런 것은 덜어낼 것이다”

“공공 부지와 공급 유형 및 절차를 촉진시켰을 때 물량이 나올 수 있는 시기를 정부 계획에 가까운 수준으로 제시할 것이다”
특히 한국토지주택공사(LH)가 가진 땅이나 국공유지 등 공공이 가진 부지 가운데 숨겨 놓고 공급을 안 한 것을 찾아내 다량의 부지를 확보하겠다는 뜻을 분명히 했다.

공급이 늘면 집값은 안정되나? 수요 공급 논리에 따라 안정은 되지만... 매년 50만호 공급은 어렵다. 정권 막바지에 터질 가능성이 있다. 현실성이 없다. 사람들이 원하는 도시는 수도권이다. 광역도시는 인구감소세가 강한데 공급할 필요는 없다. 

8월이 되면 전월세 시장 난리 납니다. 

오는 8월부터 보증금 대폭 오른 계약 속출 가능성 우려 심화. 8월부턴 계약갱신청구권과 전월세상한제에 묶여있던 전세매물들이 주변 시세에 맞춰 가격을 올릴 것이란 전망이 나옴. 

원희룡 장관 "6월 임대차3법 장단기 대책 발표"...'전월세 금지법'인 실거주 의무 해제 방안 유력

"수급불균형 해소 도움" VS "갭투자 증가로 실수요자 피해"

지금은 안 오르는 것이 이상하다. 월급과 아이 성적 빼고 다 오른다. 물가 오르니까 오르는 것이다. 월세는 1년 계약을 많이 한다. 2년씩 장기로 계약하는 것이 낫다. 

8월이 되면 계약갱신권 만기가 돌아온다. 현 정부가 대책을 마련해야 한다. 전월세는 오래 계약하는 것이 답이다. 

내 집 마련에 돈 많이 쓰지 마세요. 그 뒤가 힘들어 집니다. 

내가 사는 집은 작은 것이 좋다. 작아야 다음 투자처가 생긴다. 대출을 많이 받으면 10년이 그냥 가버린다. 하우스푸어는 집값이 오르나 내리나 현금흐름이 마이너스이면 하우스 푸어다. 깔고 앉아있는 것을 줄이면서 내 집 마련 하라. 

차익형 투자. 갭투자는 기간을 확정할 수 없다. 계산되어있는. 계획되어 있는 투자를 해야 한다. 분양받을 수 있는 투자처만 찾다가 시간이 간다. 

임대차 3법 폐지되면 부동산 시장은 어떻게 될까요? 

임대차 3법 '전월세 신고제' 누구도 행복하지 않다. 세입자도전월세 신고를 위해 확정일자를 받으러 동사무소에 가야 한다. 확정일자 받는다고 큰 도움이 되지 않는다. 

임대차 3법이 만약 없어지면 부동산 시장이 안정 될까? 월세시장은 영향이 없다. 전세에 영향을 미친다. 4년 치 미리 올리는 효과다. 

현실적으로 집 한 채만으로 살 수 없는 이유는?  

아파트가 인기 많은 이유는 80년대 부모님 사고방식이 반영되었기 때문이다. 집을 키우고 학군따라 이사 하고.. 좋은집으로 이사 가면 집을 절대 낮추지 못한다. 

작은집으로 이사가서 남은 돈으로 투자하고 현금흐름을 만들어 내면 자식이 찾아간다. 

현금흐름이 나오는 투자를 해야 한다. 수익형 자산에 집중해야 한다. 아파트는 월세도 받을 수 있고 환금성이 좋다. 투자하기 좋은 물건이다. 

하지만 아파트는 수익률이 너무 낮다.

1인 주택 형태의 주거형 오피스텔(사무용 전환 가능), 다세대, 다가구, 생활형숙박시설(비주거)에 집중하는 것이 좋다. 80% 편중되어 있어도 된다. 

모든 건물은 감가상각되지만 지대는 오른다. 물가상승에 따라 월세도 오른다. 

부자가 되기로 마음먹었다면 이렇게 하세요. 

더 벌어야 한다. 또 투자하고 지출을 줄여야 한다. 70% 정도 저축하고 내 집 마련을 무조건 시작해야 한다. 현금흐름을 만들어 내는 자산에 집중해야 한다. 

좋은 집 갭투자로 전세주고 월세 살면서 잭팟이 터지기를 기다리는 사람이 많다. 오르지 않으면 정부 등 남 탓하게 된다. 

내가 주도해서 자산을 키워나가는 방법을 만들어야 한다. 

월세 수익 7,000만원 만들기 위해 사용했던 3가지 방법이다. 

1. 구역을 정한다. 서울은 구단위 인구가 증가하면 된다. 시청홈페이지 보면 잘 나온다. 1인 가구가 있는 구역을 찾아낸다. 1인 가구 밀집지역 지역 중에 유입이 되는 구역 확인한다. 그 곳은 일자리가 있는 동네다. 지방은 시 단위로 확인한다. 직방, 다방을 보면서 그룹으로 묶고 경쟁력을 따져본다. 그 지역 내에서 건물을 찾는다. 아파트 구조를 보는 것이 아니다. 감성적으로 접근하지 말아라. 다음 조건의 물건은 피하면 된다. 1) 단기 임대(3~6개월) 형태가 많은 곳  2) 보증금이 낮은 곳 3) 월세가 동일면적 대비 싼곳  

2. 수익률을 계산한다.

상가 홍보 전단지를 보면 12% 수익률 등으로 포장을 많이한다. 보통 실제투자금 대비 수익률을 명시한 것이다. 우리가 생각하는 기준(잣대)과 다르다. 

실제 수익률을 봐야한다. 대출없이 전체금액 기준으로 수익률을 산정해야 한다. 

상가는 서울 2% 수도권 4% 수준이다. 하지만 다세대 다가구 원룸 형태는 수익률이 6~7% 나온다. 

대출 없이 레버리지 없이 물건의 매가 대비 얼마만큼의 현금흐름이 나오는지 확인해야 한다. 

아파트는 가격이 계량되어 있다. 수익형 자산은 다 다르게 생겼다. 싼지 비싼지 모른다. 

수익률만 가지고 계산을 하게 되면 세가 안들어 오는 등 안좋은 물건을 찾게 된다. 좋은 구역을 찾아놓고 수익률을 구해봐야 한다. 

3. 가용현금 계산 해야한다.(돈을 얼마나 확보할 수 있나) 

실제투자금은 은행 잔고만 생각하면 안 된다. 내 통장에 없지만 유사시 빌릴 수 있는 돈까지 포함해서 계산해야 한다. 

수익형 부동산 할 때, 이런 것들은 조심하세요 

상가는 건물주가 될 수 있으나 싸게 살 수 없고 기대 현금흐름 달성이 어렵다. 상황에 맞게 월세를 낮추고. 낮추게 되면 매매가 역산된다. 

앞으로 향후 10년 최고 개발호재 '1기 신도시' ? 

1기 신도시가 관심받는 배경? 

1. 대통령 공약, 2. 경기도 지사 선거 1기 신도시 특별법 추진 기대감 

하지만 500% 용적률 상향에 대한 실체, 근거가 없다. 투자를 할 경우 하이리스트 하이리턴이다. 

아무생각 없이 다 될거라고 생각하면 안된다. 시범적용, 의견 수렴 과정에서 오랜 시간이 필요하다. 

만약에 산다면 어디를 사야 하나? 

1기 신도시는 대부분 91~95년 사이 지어진 건물들이다.

리모델링으로 상승이 가장 많이 나는 것을 사야한다.

신축과 구축의 가격 차이가 많이 나야 한다.

최소 시세가 32평 기준 5억 이상 상승해야 한다. 

조합원 수익과 건축비 등 고려하고도 사업성이 있어야 추진가능하다. 

이를 고려할 경우 중동이 1순위, 일산이 2순위 나머지는 옥석을 가려봐야 한다. 

분당 : 1순위 9억 2천

일산 : 2순위 6억 4천 

중동 : ? 5억 4천 

산본 : ? 3억 8천 

평촌 : ? 2억 5천 

왜 5억 이상 차이나야 하는가? 

신축 1년차 아파트는 신축 2년차 아파트보다 물가 상승률 2~2.5% 만큼 차이나야 한다.

30년 된 구축아파트와 신축아파트는 60% 차이 나야 한다.

구축아파트가 10억이면 신축아파트는 16억이 되야 한다. 

만약 구축이 2억이다. 신축은 3억2천이다. 1억2천 차이는 건축비도 안나온다. 

그래서 5억 이상 차이가 굉장히 중요하다.  

용적률을 고려시 가성비로 고양시가 무난하다. 

일산이 용적률이 가장 낮다. 쾌적하게 지었다. 더 많은 세대가 들어올 수 있다. 사업성이 좋아진다. 

중동이 뭔가 빼곡하게 지었다. 

그래서 안전을 추구하면 분당, 가격이 저렴하고 투자금도 좀 적게들어가고 수익률 극대화 하려면 일산이다. 

나머지 도시들은 조금 두리뭉실하다. 

아파트 선별기준 

1. 입지가 가장 중요하다. 신축시 정말 비싸지는 곳을 선별해야 한다. 서울로 출퇴근이 가능해야 한다. 일자리가 있으면 좋지만 그게 안되니까 교통을 꼽는 것이다. 교통이후에 역과의 거리 상가, 학원, 교육 등을 따진다.  

2. 개발의 규모, 역세권과 통합되는지 여부를 따져봐야 한다. 

3. 단지별 용적률이 낮은 곳이 좋다. 

4. 대지지분도 고려해야 한다. 

특히 역세권 용적률 완화가 중요하다. 1기 신도시 개발은 본보기가 확실해야 한다. 미래가치가 높아지고 조합도 좋아지고.. 공급도 빨리되는 것을 보여줘야 한다. 

시간은 얼마나 걸릴까?

법 제정도 안됐다. 최소 10년 정도 소요된다. 

만약 투자를 한다면 특별법이 지정되지 않더라도.. 좋은 입지를 선점해야 한다. 

리모델링은 사례가 있지만 1기 신도시 재건축은 처음이다. 

전국에서 트램해준다고 한 곳이 많다. 아직 시작도 안했다.. 

말만 있다가 안해줄 수도 있다. 서울 91년~94년 연식 아파트는 왜 안해주나? 이런 말이 나올 수도 있다. 

시간이 많이 소요된다. 

사업성이 불투명하다. 일반 분양세대수가 적다. 최근 관심이 리모델링에서 재건축으로 바꼈다. 

용적률 500% 높여준다는 이야기가 있기 때문이다. 하지만 쾌적률이 떨어진다. 

1기 신도시보다 서울에 있는 재건축, 재개발이 더 낫다. 

서울 재건축, 재개발이 안정적이고 빠를수도 있다. 

리모델링과 비교해볼 수도 있다. 

입지가 좋은 재건축, 재개발에 집중하는 것이 좋다. 

자금이 부족하다면 1기 신도시를 검토해 볼 것.