무주택자 투자 전략. 지금이라도 집 사야 한다.(feat. 이종원. 아포유)

정부정책, 시장의 불확실성이 부동산 시장을 망가트리고 있다. 

주택이 없으면 전세계약을 하는 것이 나을까? 임대차 3법 유지시 신규 임차인은 4년 뒤를 예측하기 힘들다. 

갭투자를 하고 월세사는게 유리하다. 

여전히 상승세가 이어질까? 고민하는 사람이 많은데 지금 하락한다고 해서 4년 전으로 돌아가지는 않는다. 

서울 아파트 거래가

'14년 서울 아파트 평균 거래가 5억 이었다. '22년 12억 이다. 

 

지금 서울 전세가 수준에서 경기도 지역에 살 수 있는 것이 많다. 전세를 유지하는 것 보다는 주택을 매수하는 것이 조금 더 유리한 상황이다. 

본인이 월세를 살고 전세를 갭으로 바꾸면 살 수 있다. 가진 것을 고려 하급지 주택을 매수해서 사는 것이 낫다. 

 

갭투자하고 저렴한 가격에 거주하길 원한다면 검단을 추천한다. 앞으로 입주물량이 많다. 검단에는 강남까지 가는 버스가 많다. 검단 뿐 아니라 인천지역도 마찬가지다. 

 

또 올 하반기에는 수원에 대규모 입주가 예정되어 있다. 대규모 입주 단지에는 주변 시세보다 저렴하게 전세를 구할 수 있다. 입주단지는 잔금을 치뤄야 하기때문에 월세보다 전세를 선호한다. 나의 소비패턴을 줄이면 투자여력은 강해진다. 

 

지금 가장 저평가된 주택은 연립빌라이다. 빌라는 아파트 보다 덜 올랐다. 

현재 빌라공급도 위축되어있다. 연립빌라를 헐고 근생지으니 멸실되어 빌라 가격 폭등하고 있다. 

공급감소 때문이다. 아파트 가격이 상투이기도 하다. 

 

다가구 때문에 상가 주택으로 바꾸고 있다. 행정부에서 서둘러야 한다. 

지난 5년간 주택시장이 심하게 망가졌다. 불안양상이 현 정부를 억제하고 있다. 

 

어느 평형대를 선택해야 하나? 

면적별 상승률

최근 상승률은 50평형대가 가장 높게 나타나고 있고 초소형은 낮게 나타난다. 투자자들이 몰리면 소평 꼬마 아파트 상승률이 저조하다.

 

소형주택이 올라가던 인기 있었을 때도 있었다. '13~'14년은 집값이 하락했지만 소형 평형은 올라갔다. 

 

IMF 터지고 대형평형이 분양이 안됐다. 소형평형이 많았다. 2000년대 초반에 대형평형이 늘었다. 대형평형이 늘어나자 소형평형이 희소해 지고 이후 늘었다.

 

대형평형이 다주택자 세금 때문에 폭등하고 있다. 대형평형은 전세가율이 60% 이상 나타난다. 현재는 대형평형이 있는 고급빌라의 수요가 늘었다. 

 

수요, 공급에 따라 평균거래가 패턴이 다르게 나타난다. 현재는 대형이 오르는 추세이지만 장기적으로 봤을 때는 알 수 없다. 

 

앞으로 정부에 대한 기대는 어떠한지? 

윤정부의 종부세 정책이 관건이다.

다주택자 세금을 낮춰줘야 한다.

현재 정부는 고가 주택에 대한 세금을 높이려고 한다. 고가의 1주택자에 대해 보유세가 높아질 수 있다.

불확실성이 너무 높은 시기다.

 

공정시장가액을 낮춰야 한다. 

대출규제 또한 풀어줘야 한다. 규제수준 만큼 가격이 오르는 자석효과가 나타난다.

규제를 풀어주면 똘똘한 한채 방식이 끝날수도 있다.

 

거래가 위축되고 불확실성 증대되었다. 임대차계약 문제도 심각하다.

 

무주택자는 갭으로 집을 잡아놔야 한다. 내가 가진 수준에서 살 수 있는 집. 무리하지 않게 가져가야 한다.