버킷히스토리

내 지갑에 현금이 들어오는 것은 자산, 현금이 빠지는 것은 부채이다. 부자아빠 가난한 아빠로 유명한 기요사키가 한 얘기이다.

내가 보유한 아파트 1채는 현금이 들어온다. 나머지 2채는 현금이 나간다. 결과적으로 현금이 나가고 있다. 물론 시세차익까지 고려하면 이익을 봤다. 현금이 까지지만 이득은 본 셈이다. 현금도 들어오면서 시세차익까지 난다면 얼마나 좋을까.. 아쉬운 마음이 든다. 

내 실수는 '무지'이다. 부동산을 잘 모르면서 단지 '피' 받을 생각으로 분양권 투자를 한 것이 실패의 원인이다. 일단 질러놓고 공부를 하니 잘못해도 한참 잘못했다는 생각이 들었다. 공부를 어느정도 하고 투자를 했어야 하는데 너무 성급했다. 지금이라 알았으니 됐다. 뭐... 

공부를 잘하고 안정적으로 투자하는 사람들이 있다. 경매와 대출을 활용 지속적으로 임대수익을 뽑아내기도 하고 사업체를 운영하여 직장을 창출하기도 한다. 

핵심 비법은 시세보다 무조건 싸게사는 안목과 현금흐름을 만들어내는 대출 레버리지 였다. 싸게사고 대출을 많이 받고 이자보다 높은 세를 받는 세팅을 하면된다. 시세차익, 안전마진이 보장되고 현금이 지속적으로 들어오니 이보다 더 든든한 자산이 있을 수 있을까. 

일단 월세 100~300만원을 만들어야 한다. 한번 만들어 보면 500만원 까지 금방이다. 안정적인 현금흐름을 만들어내면 누구보다 안정적으로 중장기 투자가 가능해진다. 

프리미엄 얹어서 팔려고 했던 분양권 투자가 얼마나 초보레벨의 사고 였는지 다시 한번 반성하게 된다. ㅠㅠ 만약 부동산 상승장에 성공했다 하더라도 단기차익 몇 백 남기고 그쳤을 것이다. 당시 오피스텔로 단기 차익을 남기려고도 했었는데... 그래봐야 3개월 정도의 기간에 낙찰, 명도, 수리, 양도세 떼고 몇 백 못벌었을 것이다. 단타 생각하지 말자. 단타 만큼 계속 현금이 유입되는 자산을 하나 하나 모아보자!!  것두 무피 또는 플피로~~ 할 수 있다!!! 

4월에는 블로그에 부동산과 관련된 주제를 쓰고자 마음을 먹었었다. 소소하게 몇 글자 끄적이면서 대략적인 방향성을 설정할 수 있었다.

오늘은 최근 1년간 몇 번 하지 않았던 물건 검색을 했다. 글을 쓰다 보니 현재 5월 1일이 되었지만 4월 마지막 날이 지나기 전 물건 검색을 한 것이다. 물건 검색을 하지 않으면 나의 4월 다짐을 지키지 못하기 때문에 반드시 해야만 했다. 

작은 시작이지만 매일 꾸준히 하면 어떤 결과가 찾아오는지 난 잘 알고 있다. 소소하게 운동을 시작하여 체력이 이전에 비해 많이 향상된 것처럼 투자도 소소하게 시작하여 어느순간 기본기를 잘 닦고 성장하여 실전에 나갈 것이다.  

5월에는 상가투자를 하기 위한 기본기를 닦을 것이다. 이를 위해 상가투자의 방향성을 설정하였다. 

내가 잘 아는 곳, 자주 가는 곳 중심으로 일일단위 갱신되는 물건 검색하기(내이버부동산, 경.공매사이트 등 활용). 숨을 쉬듯 무의식적으로 탐색해야 한다. 물건을 찾는 사람에게만 기회가 온다. 

일주일에 최소 물건 분석 3건 실시(체크리스트 활용). 현장에 가기 전 물건을 물어뜯어 끝까지 내 것으로 만든다.    

손품이 어느정도 진행되면 현장 발품 팔기. 주변 상권과 상가 내부, 적정 관리비와 입점 가능(제한) 업종 등을 확인하다. 중개인을 만나 임대료를 꼼꼼하게 확인하고 팔리는 가격을 최종 확인한다. 

절대 돈을 잃지 않는 경험을 쌓는다. 방법은 정확한 시세를 파악하고 시세보다 싸게 사는 것이다. 손품, 발품, 사례 확인을 통해 내가 파악한 시세를 반박해 본다. 더 이상 반박할 수 없으면 물건의 시세를 파악했다고 생각할 수 있다. 시세보다 싸다는 생각이 90% 이상이면 입찰한다. 10%의 판단 오류의 여지를 남겨둔다. 완벽한 것은 없기 때문이다.  

무조건 가치 있는 부동산을 싸게사야 한다. 최저가에 수준으로 입찰하여 무조건 주변시세 보다 낮게 매입한다. 이를 통해 시세 차익을 만든다. 월세보다 차익이 중요하다. 나의 현 수준에서는 그냥 싼 물건만 찾아서 모으면 된다.  

입찰 후 패찰하더라도 3개월 뒤 재방문 하여 '복기임장'을 한다. 내 생각을 교정하며 시야를 키워 나간다.

복기 임장시 낙찰자가 1. 명도를 잘 했는지, 2. 내가 예상한 임대료로 맞췄는지, 3. 내가 생각한 업종이 입점했는지, 4. 대출은 어떻게 받았는지 등을 확인 한다. 

오로지 부동산 물건에서 해답을 찾아야 한다. 내 생각은 항상 틀릴 수 있기 때문에 현장에서 답을 찾고 생각과 판단을 교정한다. 

1.물건검색, 2.분석, 3.손품과 발품, 4.복기임장을 꾸준히 계속 실행하기. 행동하고 작은 실패를 반복하며 성장해 나가야 한다. 고수와 하수의 유일한 구분은 꾸준한 실행을 하느냐 하지 않느냐 이다. 

난 잘 못한다. 그래서 공부하고 실패하고 깨닫고 성장하고 발전하여 성공확률을 높일 것이다. 

그리고 10년 안에 월 5천의 현금흐름을 만들어 낼 것이다. 

부동산(상가 등)을 통해 임대소득을 얻고자 한다면 

각종 세금납부와 이를 줄이기 위한 노력을 해야 한다. 

법인은 절세에 유리하기 때문에 임대소득을 노릴경우 반드시 고려해야 한다. 

상가투자를 통해 임대소득을 얻는다면 최소한 임대사업자 등록을 해야 한다. 

세금계산서 발급, 부가세 신고(국세청)를 해야하기 때문이다. 

어차피 사업자 등록을 할 것이라면 조금 복잡하지만 법인을 설립하는 것이 낫다. 

법인은 절세 측면에서 압도적으로 유리하기 때문이다. 

법인은 법인세 하나로 납부 종료 된다. 반면 개인은 종합소득세, 양도세 등 다양한 세금 계산 필요하다. 

또한 절세에 유리. 취등록세, 유익비, 임대료, 활동비, 차량유지비 등 비용공제 가능하다. 

게다가 직장인 또는 공무원의 겸직 문제도 해결가능 하다. 

다른 사람이 대표를 맡은 법인에 주주로 참여하여 투자가 가능하며(법인 설립 후 주식 매수 형식으로 참여) 연대보증도 가능하다. 

하지만 법인을 설립하고자 한다면 아래 사항을 주의해야 한다. 

세무대리인 필요하다. 복식부기 기장을 해야 하기 때문에 기장료(월)와 법인세 신고 조정료(1년)가 들어간다. 

또한 적절한 매출 관리가 필요하다. 설립 후 1년 미사용 또는 마이너스 법인은 대출에 악영향을 끼친다. 

투자할 상가가 보인다면 바로 법인설립 준비까지 일사천리로 준비해야 한다!!! 

주말포함 휴가 4일을 냈지만 3일을 함께하고 몸살이 났다. 

그리 과하게 뭔가 하지는 않았지만 몸살 증상이 신기하다. 

아직 내일이 남았는데... 오전에 캠핑을 가자고 한다. 

주말에 덥고 월요일에 비내린다는 예보를 본 것 같은데... 

낮기온 최고 29도.. 아무래도 가까운 계곡이라도 가야겠다. 

운동한다고 운동만 하는게 아니고 

가족과 함께 한다고 다른 것을 못하는 것이 아니다. 

개인적인 계획이 있으면 계획을 진행하면서 가족과 함께 시간을 보내는 방법에 대한 해법을 찾아봐야 겠다. 

어제 에버랜드에 이어 오늘은 한국민속촉박물관에 다녀왔다. 

예전부터 아내가 가보자고 했었는데 흥미를 못느껴 안갔었는데 이번에 본의아니게 다녀왔다. 
 
어제 아들이 자고 가자고 하여 무계획 숙박을 하고 무계획 여행을 하게 된 것이다. 
 
무계획여행의 장점은 2가지 이다. 
1. 발가는 대로 마음가는 대로 놀러 다닐 수 있다. 

2. 의외의 즐거움을 느낄 수 있다. 
 

단점은 정신없고 힘들다. 
 
계획 안에서 색다른 여행이 되면 좋을 듯 하다~ 
 
 
 

휴가를 맞아 기린이 보고 싶다던 딸을 위해 에버랜드에 놀러왔다.
부랴부랴 사파리에 갔는데 줄이 너무 길어 기린 보러갈 시간이 없었다.

호랑이, 사자, 곰을 보고

팬더보고

퍼레이드, 불꽃쇼를 보니 벌써 이 시간 이다.

몸은 조금 피곤 했지만 아이들이 즐거워 하니 오늘 하루도 뿌듯하다 ^^

하고싶은 것이 너무 많은데 시간이 없다. 

1. 체력을 꾸준히 끌어올리기. + 아들과 축구하기 

2. 더 효과적으로 학습하기. 짧은 시간 인풋을 해도 원활한 아웃풋이 나오도록 하기. + 아들과 책읽기 

3. 우리 가족 추억쌓기. 여행, 문화활동 등 

4. 부동산 투자하기. + 투자공부, 물건찾기, 분석, 실투자 등 

5. 이직하기. 연봉이 줄어도 신경 덜 쓰이고 시간여유가 있는 곳으로

이 중 가장 하고 싶은 건.. 부동산 투자이다. 너무 집중하면 균형을 잃을 것 같아 조심 조심 시도 중이다. 

한 200년 살 것이 아니라면 투자는 삶의 일부여야 한다. 매일 매일 관심을 놓지 않을 거다~ 

가치 있는 부동산을 싸게 사면 무조건 이기는 게임이다. 하락기도 마찬가지이다. 
미친 척하고 최저가에 넣어보면 억단위로 싸게 매입할 수도 있다. 

가슴을 뛰게 하는 부동산을 찾기 위해 경매 사이트에 수시로 접속하고, 좋은 물건을 발견하면 레버리지를 최대한 활용하여 늘려간다. 

행동하면서 작은 실패를 반복하고 매일 조금씩 수정해 나간다. 
경험은 하나 하나가 점이지만 시간이 지나면 하나의 굵은 선이된다. 

-정민우, 아무도 가지 않은 길에 부가 있었다. - 

그리고 부동산 투자의 다양한 경험을 꾸준히 쌓아가야지~ 

아들이 오늘 처음으로 염색을 했다. 약간 어두운 갈색으로~ 

염색을 하고 나서 신기했는지 거울도 보고 할머니, 할아버지께 자랑도 하고 신나 있었다. 

딸도 최근 발레복을 입고 신나서 뛰어다녔다. 오늘도 보라색 드레스옷을 선물받고 

신나서 방방 뛰어 다녔다. 

아이들이 신나면 나도 신난다. 

가끔 우리 아들, 딸을 다른 아이들과 나도 모르게 비교하면 아쉽기도 하고 뿌듯하고 기쁘기도 하다. 

속상할 때도 있고 눈에 넣어도 안아플 것처럼 이쁠 때도 있다. 

참 많은 영향을 받게된다. 

가만 생각해보면 아이들을 낳고 자라는 모습을 보는 것보다 더 보람차고 행복감을 주는 일도 없는듯 하다. 

육아를 하면서 힘든일이 있었는지 모르게 좋았고 아이들 웃음소리에 같이 웃었다.

항상 의외의 기쁨을 주는 아이들이 있어 너무 감사하고 고맙다. 

이 아이들이 있어 든든하고 힘을 얻게된다. 

부모님께 잘 못하는 것 같아 항상 죄송스러운 마음이 있었는데... 

아이들을 보다 문득 생각이 들었다. 

내가 우리 아이들에게 영향을 받는 것처럼 나도 자라면서 효도한 것이 있겠지. 

아직 두분 다 건강하게 계신데 죄송스러워 하기 보다는 시간 날 때마다 잘 해야겠다.  

자주 연락 못드리지만 그래도 일주일에 한두번은 연락 드려야 겠다.  

조직에 소속되어 있으면 실무를 하는 사람이나 중간 관리자나 리더십을 발휘해야 하는 순간이 온다. 
 
하지만 올바른 리더십이 무엇이다. 라고 쉽게 말하기는 어렵다. 리더십은 시대와 환경에 따라 시시각각 변해가고 있다. 특히 지금 내가 속한 조직의 가치관과 구성원의 성향에도 많은 영향을 받는다. 
 
그래도 크게 변화지 않는 것이 있다면 올바른 인성과 맡은 업무에 대한 전문성 발휘이다. 
사람이 좋기만 하고 업무에 무지하면 믿음이 가지않고 업무에만 열을 올리면 사람이 싫다. 
이 두가지는 균형이 중요하다. 
 
이 외에도 적절한 권위와 카리스마, 조직에 봉사하는 자세 등 리더십에 영향을 미치는 요소는 많으나 최근 중요도는 많이 떨어지고 있다. MZ세대들에게 권위적이거나 카리스마 있는 모습을 잘못보이면 꼰대로 낙인찍히거나 기피 대상이 되고 조직에 희생하고 봉사하는 자세도 너무 구시대적이다. 
 
처음 조직에 입사했을 때와 같은 열의도 마음도 많이 사그라 들었지만 아직 조금 더 근무해야 하기 때문에 중간 관리자로서 리더십에 대한 생각을 해봤다. 
 
실은 갑자기 후배가 말대답해서 조질까 참을까 생각하다... 잘 풀어가기 위한 나 혼자만의 고민이다. ㅋㅋ 결론은 '내 일이나 잘하자.' 이다.  

자신의 위치가 얼마나 높든지 간에 항상 맡은 일을 능가하는 사람이 더 높이 올라간다. 그리고 그 일이 중요할수록 능력은 확장된다. 반대로 맡은 일을 뛰어넘지 못하는 편협한 사람은 쉽게 신뢰를 잃고, 책임감과 명성이 낮아지기 때문에 슬픔에 잠긴다. 로마 황제 아우구스투스는 훌륭한 군자가 되기보다 훌륭한 인간이 되는 데 더 힘을 썼다. 고상한 마음을 품어 빛을 발하고 자신감으로 무장하여 기회를 잡도록 하라.
- <아주 세속적인 지혜>, 발타자르 그라시안 지음 - 

부동산 투자는 레버리지(대출)가 필수이다. 

철없이 분양권 투자를 하고 대출을 받기 위해 얼마나 고생했는지... 

몸으로 먼저 고생하고 익히는 것보다 

먼저 알고 투자해야 한다. 

은행이 인정해주는 소득의 종류 

 1. 증빙소득(직장인): 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원  

 2. 인정소득( 프리랜서, 개인사업자): 국민연금, 건강보험료(의료보험료)  

     * 국민연금 연소득 추정액 = (국민연금 납부금액) ÷ 9% X 12 

     * 건강보험료 연소득 추정액 = (건강보험 납부금액) ÷ 3.545% X 12 

 3. 신고소득(주부, 전업투자자): 신용카드, 체크카드  

     * 연소득 추정액 = 1년간 카드 사용금액  ÷  42% 

※ 증빙소득은 1억 / 국민연금, 신용카드 5천 까지 소득으로 인정 

대출은 얼마까지 가능할까? 경매(경락잔금) 대출 포인트!! 

1. 감정가의 80%, 낙찰가의 90% 중 적은 금액 기준으로 대출 가능 금액 산정

     * 감정가의 80% 아래라 하면 담당자의 재량으로 대출의 한도를 정할 수 있음 

2. 감정 기준 산출금액이 높을 경우 방공제(방 개수에 따라 대출금액 차감) 

3. 감정가의 80%보다 낮은 금액으로 낙찰 시 대출을 받을 경우 방공제를 하지 않음

※ 상가대출은 감정가격(매매가격 X)을 기준으로 함. 

대출의 종류 및 주의사항 

1. 사업자 대출

    * 급여(연봉) 3천 이상이면 5억이하 부동산은 큰 문제 없음. 

    * 소득 유무만을 체크함. 물적담보(인적담보X, DSR 미적용)에 중점을 두기 때문! 

2. 법인사업자 대출 

    * 신규 법인, 대표의 연대보증이 들어감. 대표자 또는 최대주주의 소득을 봄(법인설립 후 3개월 이후가 좋음) 

아내가 현재 행정적(?)으로는 직장인이라 사업자 등록 후 '사업자 대출'이 가능하고 

아니면 아내 명의로 '법인'을 만들어 '법인사업자 대출'을 염두에 둬야 겠다. 

수중에 정말 소액 ㅠㅠ이 있지만 꾸준히 한번 찾아보자!! 

어떻게든 되겠지~ 

손놓지 말고 느리더라도 꾸준히 매일 매일 조금씩 공부하자!!