4월에는 블로그에 부동산과 관련된 주제를 쓰고자 마음을 먹었었다. 소소하게 몇 글자 끄적이면서 대략적인 방향성을 설정할 수 있었다.
오늘은 최근 1년간 몇 번 하지 않았던 물건 검색을 했다. 글을 쓰다 보니 현재 5월 1일이 되었지만 4월 마지막 날이 지나기 전 물건 검색을 한 것이다. 물건 검색을 하지 않으면 나의 4월 다짐을 지키지 못하기 때문에 반드시 해야만 했다.
작은 시작이지만 매일 꾸준히 하면 어떤 결과가 찾아오는지 난 잘 알고 있다. 소소하게 운동을 시작하여 체력이 이전에 비해 많이 향상된 것처럼 투자도 소소하게 시작하여 어느순간 기본기를 잘 닦고 성장하여 실전에 나갈 것이다.
5월에는 상가투자를 하기 위한 기본기를 닦을 것이다. 이를 위해 상가투자의 방향성을 설정하였다.
내가 잘 아는 곳, 자주 가는 곳 중심으로 일일단위 갱신되는 물건 검색하기(내이버부동산, 경.공매사이트 등 활용). 숨을 쉬듯 무의식적으로 탐색해야 한다. 물건을 찾는 사람에게만 기회가 온다.
일주일에 최소 물건 분석 3건 실시(체크리스트 활용). 현장에 가기 전 물건을 물어뜯어 끝까지 내 것으로 만든다.
손품이 어느정도 진행되면 현장 발품 팔기. 주변 상권과 상가 내부, 적정 관리비와 입점 가능(제한) 업종 등을 확인하다. 중개인을 만나 임대료를 꼼꼼하게 확인하고 팔리는 가격을 최종 확인한다.
절대 돈을 잃지 않는 경험을 쌓는다. 방법은 정확한 시세를 파악하고 시세보다 싸게 사는 것이다. 손품, 발품, 사례 확인을 통해 내가 파악한 시세를 반박해 본다. 더 이상 반박할 수 없으면 물건의 시세를 파악했다고 생각할 수 있다. 시세보다 싸다는 생각이 90% 이상이면 입찰한다. 10%의 판단 오류의 여지를 남겨둔다. 완벽한 것은 없기 때문이다.
무조건 가치 있는 부동산을 싸게사야 한다. 최저가에 수준으로 입찰하여 무조건 주변시세 보다 낮게 매입한다. 이를 통해 시세 차익을 만든다. 월세보다 차익이 중요하다. 나의 현 수준에서는 그냥 싼 물건만 찾아서 모으면 된다.
입찰 후 패찰하더라도 3개월 뒤 재방문 하여 '복기임장'을 한다. 내 생각을 교정하며 시야를 키워 나간다.
복기 임장시 낙찰자가 1. 명도를 잘 했는지, 2. 내가 예상한 임대료로 맞췄는지, 3. 내가 생각한 업종이 입점했는지, 4. 대출은 어떻게 받았는지 등을 확인 한다.
오로지 부동산 물건에서 해답을 찾아야 한다. 내 생각은 항상 틀릴 수 있기 때문에 현장에서 답을 찾고 생각과 판단을 교정한다.
1.물건검색, 2.분석, 3.손품과 발품, 4.복기임장을 꾸준히 계속 실행하기. 행동하고 작은 실패를 반복하며 성장해 나가야 한다. 고수와 하수의 유일한 구분은 꾸준한 실행을 하느냐 하지 않느냐 이다.
난 잘 못한다. 그래서 공부하고 실패하고 깨닫고 성장하고 발전하여 성공확률을 높일 것이다.
결국 시장에서 살아남은 것은 한두 번 크게 번 사람이 아니라 조금씩이라도 꾸준한 수익을 선택한 사람이었다.
월세는 어려운 상황을 버틸 수 있는 힘을 준다. 월세는 대출이자를 보전한 이후의 확정된 수익을 안겨준다. 수익을 보면서 하는 투자와 손실을 보면서 하는 투자는 분명 다르다.
-따박따박 상가월세, 족장(차원희)
투자공부는 직장생활과 같이 끊임없이 이뤄져야 한다고 생각한다. 조금씩 정리해 둔다면 나중에 옳은 판단을 하기 위한 좋은 기준점이 될 것이다.
차원희의 '따박따박 상가월세'에 월 1천을 만드는 5단계를 정리했다. 유도선수였던 본인이 5년만에 달성한 성과라 한다.
1단계: 기초지식 쌓기 1) 임장을 생활화 한다. 배운 내용을 현장에서 접목 시켜보고 중개사 들과 이야기 하며 그들의 생각을 읽어 본다. 여러 곳을 돌아다니면서 시야를 넗히고 50곳 정도의 중개사무소를 방문해서 상가 물건을 추천받는다. 2) 기록 남기기. 임장을 하고 난 후 기록을 남겨 차후에 활용한다.
2단계: 월세 100만원 만들기(시세차익 보다는 월세 수익에 중점 > 종잣돈 모으기) 물건선택 기준: 3층 이상의 지상층, 평당 임대료 4만원수준(3만 5천 ~ 4만 5천, 안정기에 접어든 상가), 매매수익률 6% 수준(차후 매각을 위해 6%이상의 수익률 기준선이 있어야 함) 상가를 선택한다.
3단계: 월세 300만원 만들기(월세 수익과 시세차익 비중을 비슷하게 두기) 세 개의 상가에서 매달 월세 300만원을 만들어야 한다. 1개의 상가에서는 최소 100만원 이상의 월세가 나와야 한다. 상가의 매매가는 사람들이 가장 선호하는 금액대인 1층 기준 약 3억~4억 가량을 픽한다. 이자 제외 순수익 300만원이 나온다면 나의 '부캐' 완성이다.
4단계: 월세 500만원 만들기(시세차익 중점) 상가 1~2개 매각해서 종잣돈을 만든 후 6억~8억대 상가로 넘어갈 시기이다. 상가당 200~300만원 월세가 나온다. (기존 시세차익 3~5천만원 수준-> 이후 시세차익 억 단위) 이렇게 6~8억대 상가 2~3개를 세팅하면 4단계 완성이다.
5단계: 월세 1000만원 만들기(시세차익 중점) 4단계 상가 1개를 매각, 3~4억의 종잣돈을 만든다. 이렇게 안정적인 현금흐름 유지하고 8~10억 상가 준비한다. 새로 매입할 상가는 월세 400~600만원 정도이며 최종 매각가격 최대 13억 수준이어야 한다. 상가 투자에서 5단계를 넘어가면 다음 단계는 꼬마투자 빌딩으로 넘어간다.
저자가 상가투자 단계별 중점을 두어야할 부분을 명시해 두었다. 그동안 법인도 만든다. 상가도 투자한다. 마음속으로 시도하였으나 ㅠㅠ 실제로는 허송세월한 것을 반성하며 이렇게라도 조금씩 손을 놓지 않도록 관심갖고 건드려 봐야 겠다.
총선 이후 부동산 정책에 대한 전망이 나오기 시작한다. 결과는 '이전과 다를 것이 없다' 이다. 여당이 아무리 좋은 정책을 펴도 국회 통과가 안 될 것이기 때문이다. 지금 정책은 죄다 규제책인데 다른 정책을 통과시킨 다는 것은 야당 입장에서 누워서 침뱉기 이다. 취득세, 양도세... 기타 등 바뀌는 것은 없다.
'취득세' 중과 완화: 어려움. 야당 압승으로 진행 여부 장담 제한 > 1~2채 외 추가보유시 세금폭탄.
취득세율 50% 인하(안)
'양도세' 2년 미만 단기 양도세율, 분양권 양도세율 개정: 어려움. 입법부에서 비협조적임. > 2년 이상 보유해야함. 임대를 주는 경우 4년 보유하게 될 것임.(임차인 계약갱신청구권 활용)
양도소득세 세율
주택 취득시 '보유기간 재산정' 한다고 했을 때.. 정말 짜증 났다. 내 명의가 아니어서 다른 분 명의의 보유기간이 리셋되는 상황이었다. 다행히 22년 5월이후 폐지되어 한숨 돌렸었다.
나머지 징벌적 과세도 이제는 없애야 하지 않을까. 그리고 '실거주 폐지'도... 좀 하자... 대통령도 국회의원도 좀 잘하자!!
인플레이션이 극심하다. 철근 값이 오르고 샷시값이 오른다. 미국의 경우 집값이 계속 오른다. 미국도 금리를 올렸지만 계속 오르고 있다.
집값이 오르는 이유는 싸게 집을 지을 수가 없기 때문이다. 원가가 계속 오르고 자재값이 오르고 있다.
집값을 올리지 않으면 조합원, 건설사 중 누가 책임을 질 것인가? 기존에 지어진 집, 분양권은 싸게 기회를 잡은 것이다.
집값은 상승, 하락을 반복하며 우상향 할 것이다.
우리나라는 계속 돈을 풀고 있다. 소상공인 손실보전금 23조 손실보상 1조6천억 지원 등을 봐도 알 수 있다.
정치인들도 돈을 푸는 것으로 싸운다. 돈 가치는 지속적으로 떨어진다.
하락론자는 잠재(대기) 매수자이다. 관심의 또다른 표현일 뿐이다. 관심없으면 말 자체가 없다.
국회의원, 시장, 시의원 등 정치인은 영향력이 없다.
선거를 앞두고 제2의 판교를 만든다. 뭐를 유치하겠다 하는데 들을 필요 없다. 키는 기업이 가지고 있다. 어떤 기업이 이전을 할 것인가. 사원들은 아무도 가려고 하지 않는다.
사업장을 옮기는 것은 쉬운일이 아니다. 사원들에게 당근을 던져줘야 이사를 갈 수 있다.
부동산 투자포인트는?
세종시의 하락은 그동안 과도하게 올랐기 때문에 발생한 것이다.
세종시가 수도가 된다고 사람들이 너도 나도 투자를 했다. 하지만 집값이 비싼 곳은 경제 수도 이다. 행정 수도가 아니다.
양질의 일자리가 늘고 있는 강남구, 서초구, 분당은 앞으로도 눈여겨 봐야 한다.
현재 강남은 결국 앞으로도 강남이다. 강남수준의 업무 지구인 판교, 마곡지구, 가산디지털 단지(중소기업 중심)에 관심 가져야 한다.
그 지역에 사는 사람의 임금, 평균소득도 봐야 한다.
부동산 투자를 안하는 사람은 상승장에서 집 값이 오른다고 안사고 하락장에서 집 값이 떨어진다고 안산다.
부동산 투자는 단순 시세차익을 목적으로 해서는 안된다. 인생설계의 문제이다. 본인의 이익을 염두에 두고 누구의 얘기를 들을 것인지 본인이 진지하게 사고할 일이다. 부동산 투자 하는 것 자체가 가치가 있다.
투자의 중심은 나이며 해야 할지 말아야 할지는 공부의 과정이다.
과거의 시점에서는 느린 것이지만 미래의 시점에서는 굉장히 빠른 것이다.
결론. 인플레이션, 통화량 증가 등 자산의 가치는 계속 상승하고 있다. 과도하게 오른 곳은 떨어지지만 경제의 중심, 일자리가 많은 곳은 상승, 하락을 반복하며 결국 우상향 한다. 정치인, 하락론자 이야기를 듣지말고 본인의 미래를 염두에 두고 진지하게 사고하고 판단해야 한다. 투자의 시기는 정해진 것이 없다. 결국 내 상황에 맞춰 최적의 투자를 해야한다...
