4월에는 블로그에 부동산과 관련된 주제를 쓰고자 마음을 먹었었다. 소소하게 몇 글자 끄적이면서 대략적인 방향성을 설정할 수 있었다.
오늘은 최근 1년간 몇 번 하지 않았던 물건 검색을 했다. 글을 쓰다 보니 현재 5월 1일이 되었지만 4월 마지막 날이 지나기 전 물건 검색을 한 것이다. 물건 검색을 하지 않으면 나의 4월 다짐을 지키지 못하기 때문에 반드시 해야만 했다.
작은 시작이지만 매일 꾸준히 하면 어떤 결과가 찾아오는지 난 잘 알고 있다. 소소하게 운동을 시작하여 체력이 이전에 비해 많이 향상된 것처럼 투자도 소소하게 시작하여 어느순간 기본기를 잘 닦고 성장하여 실전에 나갈 것이다.
5월에는 상가투자를 하기 위한 기본기를 닦을 것이다. 이를 위해 상가투자의 방향성을 설정하였다.
내가 잘 아는 곳, 자주 가는 곳 중심으로 일일단위 갱신되는 물건 검색하기(내이버부동산, 경.공매사이트 등 활용). 숨을 쉬듯 무의식적으로 탐색해야 한다. 물건을 찾는 사람에게만 기회가 온다.
일주일에 최소 물건 분석 3건 실시(체크리스트 활용). 현장에 가기 전 물건을 물어뜯어 끝까지 내 것으로 만든다.
손품이 어느정도 진행되면 현장 발품 팔기. 주변 상권과 상가 내부, 적정 관리비와 입점 가능(제한) 업종 등을 확인하다. 중개인을 만나 임대료를 꼼꼼하게 확인하고 팔리는 가격을 최종 확인한다.
절대 돈을 잃지 않는 경험을 쌓는다. 방법은 정확한 시세를 파악하고 시세보다 싸게 사는 것이다. 손품, 발품, 사례 확인을 통해 내가 파악한 시세를 반박해 본다. 더 이상 반박할 수 없으면 물건의 시세를 파악했다고 생각할 수 있다. 시세보다 싸다는 생각이 90% 이상이면 입찰한다. 10%의 판단 오류의 여지를 남겨둔다. 완벽한 것은 없기 때문이다.
무조건 가치 있는 부동산을 싸게사야 한다. 최저가에 수준으로 입찰하여 무조건 주변시세 보다 낮게 매입한다. 이를 통해 시세 차익을 만든다. 월세보다 차익이 중요하다. 나의 현 수준에서는 그냥 싼 물건만 찾아서 모으면 된다.
입찰 후 패찰하더라도 3개월 뒤 재방문 하여 '복기임장'을 한다. 내 생각을 교정하며 시야를 키워 나간다.
복기 임장시 낙찰자가 1. 명도를 잘 했는지, 2. 내가 예상한 임대료로 맞췄는지, 3. 내가 생각한 업종이 입점했는지, 4. 대출은 어떻게 받았는지 등을 확인 한다.
오로지 부동산 물건에서 해답을 찾아야 한다. 내 생각은 항상 틀릴 수 있기 때문에 현장에서 답을 찾고 생각과 판단을 교정한다.
1.물건검색, 2.분석, 3.손품과 발품, 4.복기임장을 꾸준히 계속 실행하기. 행동하고 작은 실패를 반복하며 성장해 나가야 한다. 고수와 하수의 유일한 구분은 꾸준한 실행을 하느냐 하지 않느냐 이다.
난 잘 못한다. 그래서 공부하고 실패하고 깨닫고 성장하고 발전하여 성공확률을 높일 것이다.
그리고 10년 안에 월 5천의 현금흐름을 만들어 낼 것이다.
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