버킷히스토리

새롭게 바뀌는 부동산 정책, 앞으로는 어떻게 될까? 

1. 양도세 중과 1년 배제!!

국세청에 따르면 주택 3채 보유자가 올 6월 조정대상지역 내 주택 한 채를 양도한다면 다주택 양도세 중과 한시 배제 혜택을 받을 수 있게 돼 양도세 중과를 피할 수 있습니다.

기존에는 다주택자가 조정대상지역 안에 있는 주택을 양도하면 중과세율을 적용하고 있었는데, 정부가 이달 10일부터 내년 5월 9일까지 1년간은 한시적으로 양도세 중과를 배제하기로 했기 때문입니다.

이에 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔아도 6~45%의 기본세율과 장기보유특별공제 적용이 가능하다고 국세청은 설명했습니다.

대통령이 5.11. 부 당선되었다. 6.1. 종부세 적용받는다. 기간이 너무 짧다. 정책 분위기를 고려 1바퀴 더 기다려 보려는 사람이 많다. 

2. 5년간 250만호 민간 주도 공급!!

원희룡 장관 정책제시 방향 

“250만호를 공급하겠다는 것은 무리가 아니다”며 “양이 문제가 아니라 어떻게 수요와 공급을 맞출 것인지를 고민하는 것이 중요하다”

“전 정부의 공급 계획 중에서 계승할 수 있는 것은 계승하려고 한다”
“다만 주민과 토지주의 호응도가 떨어지는 공급량이 꽤 있는데, 이런 것은 덜어낼 것이다”

“공공 부지와 공급 유형 및 절차를 촉진시켰을 때 물량이 나올 수 있는 시기를 정부 계획에 가까운 수준으로 제시할 것이다”
특히 한국토지주택공사(LH)가 가진 땅이나 국공유지 등 공공이 가진 부지 가운데 숨겨 놓고 공급을 안 한 것을 찾아내 다량의 부지를 확보하겠다는 뜻을 분명히 했다.

공급이 늘면 집값은 안정되나? 수요 공급 논리에 따라 안정은 되지만... 매년 50만호 공급은 어렵다. 정권 막바지에 터질 가능성이 있다. 현실성이 없다. 사람들이 원하는 도시는 수도권이다. 광역도시는 인구감소세가 강한데 공급할 필요는 없다. 

8월이 되면 전월세 시장 난리 납니다. 

오는 8월부터 보증금 대폭 오른 계약 속출 가능성 우려 심화. 8월부턴 계약갱신청구권과 전월세상한제에 묶여있던 전세매물들이 주변 시세에 맞춰 가격을 올릴 것이란 전망이 나옴. 

원희룡 장관 "6월 임대차3법 장단기 대책 발표"...'전월세 금지법'인 실거주 의무 해제 방안 유력

"수급불균형 해소 도움" VS "갭투자 증가로 실수요자 피해"

지금은 안 오르는 것이 이상하다. 월급과 아이 성적 빼고 다 오른다. 물가 오르니까 오르는 것이다. 월세는 1년 계약을 많이 한다. 2년씩 장기로 계약하는 것이 낫다. 

8월이 되면 계약갱신권 만기가 돌아온다. 현 정부가 대책을 마련해야 한다. 전월세는 오래 계약하는 것이 답이다. 

내 집 마련에 돈 많이 쓰지 마세요. 그 뒤가 힘들어 집니다. 

내가 사는 집은 작은 것이 좋다. 작아야 다음 투자처가 생긴다. 대출을 많이 받으면 10년이 그냥 가버린다. 하우스푸어는 집값이 오르나 내리나 현금흐름이 마이너스이면 하우스 푸어다. 깔고 앉아있는 것을 줄이면서 내 집 마련 하라. 

차익형 투자. 갭투자는 기간을 확정할 수 없다. 계산되어있는. 계획되어 있는 투자를 해야 한다. 분양받을 수 있는 투자처만 찾다가 시간이 간다. 

임대차 3법 폐지되면 부동산 시장은 어떻게 될까요? 

임대차 3법 '전월세 신고제' 누구도 행복하지 않다. 세입자도전월세 신고를 위해 확정일자를 받으러 동사무소에 가야 한다. 확정일자 받는다고 큰 도움이 되지 않는다. 

임대차 3법이 만약 없어지면 부동산 시장이 안정 될까? 월세시장은 영향이 없다. 전세에 영향을 미친다. 4년 치 미리 올리는 효과다. 

현실적으로 집 한 채만으로 살 수 없는 이유는?  

아파트가 인기 많은 이유는 80년대 부모님 사고방식이 반영되었기 때문이다. 집을 키우고 학군따라 이사 하고.. 좋은집으로 이사 가면 집을 절대 낮추지 못한다. 

작은집으로 이사가서 남은 돈으로 투자하고 현금흐름을 만들어 내면 자식이 찾아간다. 

현금흐름이 나오는 투자를 해야 한다. 수익형 자산에 집중해야 한다. 아파트는 월세도 받을 수 있고 환금성이 좋다. 투자하기 좋은 물건이다. 

하지만 아파트는 수익률이 너무 낮다.

1인 주택 형태의 주거형 오피스텔(사무용 전환 가능), 다세대, 다가구, 생활형숙박시설(비주거)에 집중하는 것이 좋다. 80% 편중되어 있어도 된다. 

모든 건물은 감가상각되지만 지대는 오른다. 물가상승에 따라 월세도 오른다. 

부자가 되기로 마음먹었다면 이렇게 하세요. 

더 벌어야 한다. 또 투자하고 지출을 줄여야 한다. 70% 정도 저축하고 내 집 마련을 무조건 시작해야 한다. 현금흐름을 만들어 내는 자산에 집중해야 한다. 

좋은 집 갭투자로 전세주고 월세 살면서 잭팟이 터지기를 기다리는 사람이 많다. 오르지 않으면 정부 등 남 탓하게 된다. 

내가 주도해서 자산을 키워나가는 방법을 만들어야 한다. 

월세 수익 7,000만원 만들기 위해 사용했던 3가지 방법이다. 

1. 구역을 정한다. 서울은 구단위 인구가 증가하면 된다. 시청홈페이지 보면 잘 나온다. 1인 가구가 있는 구역을 찾아낸다. 1인 가구 밀집지역 지역 중에 유입이 되는 구역 확인한다. 그 곳은 일자리가 있는 동네다. 지방은 시 단위로 확인한다. 직방, 다방을 보면서 그룹으로 묶고 경쟁력을 따져본다. 그 지역 내에서 건물을 찾는다. 아파트 구조를 보는 것이 아니다. 감성적으로 접근하지 말아라. 다음 조건의 물건은 피하면 된다. 1) 단기 임대(3~6개월) 형태가 많은 곳  2) 보증금이 낮은 곳 3) 월세가 동일면적 대비 싼곳  

2. 수익률을 계산한다.

상가 홍보 전단지를 보면 12% 수익률 등으로 포장을 많이한다. 보통 실제투자금 대비 수익률을 명시한 것이다. 우리가 생각하는 기준(잣대)과 다르다. 

실제 수익률을 봐야한다. 대출없이 전체금액 기준으로 수익률을 산정해야 한다. 

상가는 서울 2% 수도권 4% 수준이다. 하지만 다세대 다가구 원룸 형태는 수익률이 6~7% 나온다. 

대출 없이 레버리지 없이 물건의 매가 대비 얼마만큼의 현금흐름이 나오는지 확인해야 한다. 

아파트는 가격이 계량되어 있다. 수익형 자산은 다 다르게 생겼다. 싼지 비싼지 모른다. 

수익률만 가지고 계산을 하게 되면 세가 안들어 오는 등 안좋은 물건을 찾게 된다. 좋은 구역을 찾아놓고 수익률을 구해봐야 한다. 

3. 가용현금 계산 해야한다.(돈을 얼마나 확보할 수 있나) 

실제투자금은 은행 잔고만 생각하면 안 된다. 내 통장에 없지만 유사시 빌릴 수 있는 돈까지 포함해서 계산해야 한다. 

수익형 부동산 할 때, 이런 것들은 조심하세요 

상가는 건물주가 될 수 있으나 싸게 살 수 없고 기대 현금흐름 달성이 어렵다. 상황에 맞게 월세를 낮추고. 낮추게 되면 매매가 역산된다. 

앞으로 향후 10년 최고 개발호재 '1기 신도시' ? 

1기 신도시가 관심받는 배경? 

1. 대통령 공약, 2. 경기도 지사 선거 1기 신도시 특별법 추진 기대감 

하지만 500% 용적률 상향에 대한 실체, 근거가 없다. 투자를 할 경우 하이리스트 하이리턴이다. 

아무생각 없이 다 될거라고 생각하면 안된다. 시범적용, 의견 수렴 과정에서 오랜 시간이 필요하다. 

만약에 산다면 어디를 사야 하나? 

1기 신도시는 대부분 91~95년 사이 지어진 건물들이다.

리모델링으로 상승이 가장 많이 나는 것을 사야한다.

신축과 구축의 가격 차이가 많이 나야 한다.

최소 시세가 32평 기준 5억 이상 상승해야 한다. 

조합원 수익과 건축비 등 고려하고도 사업성이 있어야 추진가능하다. 

이를 고려할 경우 중동이 1순위, 일산이 2순위 나머지는 옥석을 가려봐야 한다. 

분당 : 1순위 9억 2천

일산 : 2순위 6억 4천 

중동 : ? 5억 4천 

산본 : ? 3억 8천 

평촌 : ? 2억 5천 

왜 5억 이상 차이나야 하는가? 

신축 1년차 아파트는 신축 2년차 아파트보다 물가 상승률 2~2.5% 만큼 차이나야 한다.

30년 된 구축아파트와 신축아파트는 60% 차이 나야 한다.

구축아파트가 10억이면 신축아파트는 16억이 되야 한다. 

만약 구축이 2억이다. 신축은 3억2천이다. 1억2천 차이는 건축비도 안나온다. 

그래서 5억 이상 차이가 굉장히 중요하다.  

용적률을 고려시 가성비로 고양시가 무난하다. 

일산이 용적률이 가장 낮다. 쾌적하게 지었다. 더 많은 세대가 들어올 수 있다. 사업성이 좋아진다. 

중동이 뭔가 빼곡하게 지었다. 

그래서 안전을 추구하면 분당, 가격이 저렴하고 투자금도 좀 적게들어가고 수익률 극대화 하려면 일산이다. 

나머지 도시들은 조금 두리뭉실하다. 

아파트 선별기준 

1. 입지가 가장 중요하다. 신축시 정말 비싸지는 곳을 선별해야 한다. 서울로 출퇴근이 가능해야 한다. 일자리가 있으면 좋지만 그게 안되니까 교통을 꼽는 것이다. 교통이후에 역과의 거리 상가, 학원, 교육 등을 따진다.  

2. 개발의 규모, 역세권과 통합되는지 여부를 따져봐야 한다. 

3. 단지별 용적률이 낮은 곳이 좋다. 

4. 대지지분도 고려해야 한다. 

특히 역세권 용적률 완화가 중요하다. 1기 신도시 개발은 본보기가 확실해야 한다. 미래가치가 높아지고 조합도 좋아지고.. 공급도 빨리되는 것을 보여줘야 한다. 

시간은 얼마나 걸릴까?

법 제정도 안됐다. 최소 10년 정도 소요된다. 

만약 투자를 한다면 특별법이 지정되지 않더라도.. 좋은 입지를 선점해야 한다. 

리모델링은 사례가 있지만 1기 신도시 재건축은 처음이다. 

전국에서 트램해준다고 한 곳이 많다. 아직 시작도 안했다.. 

말만 있다가 안해줄 수도 있다. 서울 91년~94년 연식 아파트는 왜 안해주나? 이런 말이 나올 수도 있다. 

시간이 많이 소요된다. 

사업성이 불투명하다. 일반 분양세대수가 적다. 최근 관심이 리모델링에서 재건축으로 바꼈다. 

용적률 500% 높여준다는 이야기가 있기 때문이다. 하지만 쾌적률이 떨어진다. 

1기 신도시보다 서울에 있는 재건축, 재개발이 더 낫다. 

서울 재건축, 재개발이 안정적이고 빠를수도 있다. 

리모델링과 비교해볼 수도 있다. 

입지가 좋은 재건축, 재개발에 집중하는 것이 좋다. 

자금이 부족하다면 1기 신도시를 검토해 볼 것.